บทความ

เรื่อง : เช็คชีพจรอสังหา ฯ

 เช็คชีพจรอสังหา ฯ
เช็คชีพจรอสังหา ฯ

เช็คชีพจรอสังหาฯ 2560 ระวังคอนโดฯล่าง – แต่ออฟฟิศและโรงงานยังดี

ทุกต้นปี บริษัทหลายแห่งในวงการอสังหาริมทรัพย์ จะออกบทวิเคราะห์วิจัย สรุปปีที่ผ่านไป และคาดการณ์ปีนี้กันหลายประเด็น ซึ่ง Zazzet เราขอสรุปเรื่องสำคัญๆที่หลายรายมองใกล้เคียงกันมาดังนี้ ...

ปี 2559 ที่ผ่านไปนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 โดยปี 2559 ลดลงจากปี 2558 ถึง 5% จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย

นั่นเพราะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ไปเน้นเปิดขายโครงการแนวราบเช่นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวแทนคอนโดมิเนียม เพราะยังมีความต้องการขึ้นเรื่อยๆ ต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มอิ่มตัว โดยเฉพาะคอนโดฯในตลาดล่าง ที่พบปัญหาธนาคารเข้มงวดขึ้นมากในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อ

การหดตัวของฝั่ง supply (อุปทาน) นี้ ถ้าคิดเฉพาะช่วงหลังมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าโอนซึ่งสิ้นสุดไปหลังเดือนเมษาฯ 59 คือคิดเฉพาะช่วง พ.ค. ถึง ธ.ค. ถือว่าหดลงจากปี 58 ถึง 40% ! เพราะคนเร่งซื้อเร่งโอนกันไปใน 4 เดือนแรกแล้ว

ผู้บริโภคตลาดล่างทรุด ตลาดกลางซึม – แนะเลี่ยงคอนโดฯถูก

และถ้ามามองฝั่ง demand (อุปสงค์) ก็พบว่าหดตัวลงเช่นกัน สาเหตุสำคัญจากการที่หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่รายได้ครัวเรือนไม่ขยับขึ้นตาม ทำให้ธนาคารต่างๆลดและเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯที่มีฐานะระดับล่างถึงกลาง

ส่วน พ.ศ. 2560 ปีนี้ หลายฝ่ายมองว่ากำลังซื้อยังชะลอตัวด้วยเหตุผลเดียวกับครึ่งหลังของปีที่แล้ว คือระดับรายได้ของอุปสงค์ใหม่ยังไม่สูงพอ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ธนาคารเข้มงวดมากในการอนุมัติสินเชื่อ สะท้อนออกมาเป็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงแนวโน้มที่สูง

ประเภทอสังหาฯที่ควรหลีกเลี่ยงก็ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมราคาถูก และพื้นที่เสี่ยงเป็นพิเศษคือย่านถนนรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ เพราะปริมาณอุปทานเหลือมาก การแข่งขันสูง กำลังซื้อมีน้อย

คอนโดฯหรูกลับคึกคักดี แต่ไม่เหมาะซื้อปล่อยเช่า

ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับสูง ย่านกรุงเทพฯชั้นใน เช่นราชประสงค์ สุขุมวิท กลับมีกำลังซื้อต่อเนื่อง และมีโครงการใหม่เปิดต่อเนื่องเช่นกัน ราคาขายก็สูงขึ้นเรื่อยๆ จากการที่ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเพราะปริมาณอุปทานที่ดินที่มีจำกัด

แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนคอนโดฯหรูเพื่อปล่อยเช่ายังไม่น่าสนใจ เพราะราคาห้องชุดแพงทำให้ผลตอบแทนการเช่าต่ำ ตลาดเช่าก็มีขนาดเล็ก คือหาผู้มีกำลังเช่าห้องระดับนี้ได้ยาก

ฉะนั้นตลาดคอนโดฯหรูยังเหมาะกับการซื้อขายต่อ ทั้งในลักษณะเก็งกำไร หรือลงทุนระยะยาว

ตึกออฟฟิศ – โรงงาน ทั้งเล็กใหญ่ไปได้สวย

ข้ามไปที่ตลาดตึกออฟฟิศและอาคารพาณิชย์ต่างๆนั้น ปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังน้อย และต่ำกว่าความต้องการ ทำให้อัตราค่าเช่าเป็นขาขึ้นต่อเนื่อง

เช่นเดียวกับอาคารและพื้นที่โรงงาน ที่ยังคงเติบโตรองรับผู้รับซื้อฝากอุตสาหกรรมจากประเทศจีน โดยเฉพาะในบางส่วนของ จ.ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ที่จะได้รับผลดีจากโครงการการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก และโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-ระยอง

นอกจากนี้โครงการก่อสร้างรถไฟทางคู่มาบกะเบา-ชุมทางจิระ-ขอนแก่น จะทำให้ขอนแก่นมีโอกาสการลงทุนพัฒนาเป็นศูนย์โลจิสติกส์ของภาคอีสานตอนบน

ยกเว้นโกดัง คลังสินค้า ยังชะลอ

ส่วนอสังหาฯเพื่อการค้า ประเภทที่ยังไม่ค่อยเติบโตดีนัก คือประเภทอาคารโกดังคลังสินค้าต่างๆ เพราะการแข่งขันสูง ทำให้อัตราค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้น อุปสงค์ความต้องการใหม่ๆยังไม่ค่อยเพิ่มขึ้น หรือเพิ่มในอัตราต่ำ เช่นในย่านบางนา-ตราด

และแถมท้าย ...ปัจจัยที่น่าจับตามองปีนี้คือการลงทุนของภาครัฐ ที่ยังรอความชัดเจนกว่านี้ ว่าจะเริ่มสร้างอะไร ที่ไหน อย่างไร และเมื่อไร ให้เห็นเป็นรูปธรรม