บทความ

เรื่อง : ทรัพย์เทคนิคด้านการลงทุนอสังหาฯ

18 ศัพท์เทคนิคด้านการลงทุนอสังหาฯ
 
มือใหม่หรือหลายคนที่สนใจเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ อาจเคยงงหรือสับสนบ้างกับคำศัพท์ต่างๆ ฉะนั้นลองมาดู 18 คำเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม บ้าน ที่ดิน หรืออื่นๆ  โดยมี 7 ศัพท์ภาษาอังกฤษ กับ 11 คำภาษาไทย...

1. Presales บ้านหรือคอนโดฯโครงการใหม่ๆที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้น มักจะตั้งราคาต่ำกว่าปกติ ซึ่งมักเรียกกันว่าราคา พรีเซล ซึ่งช่วงนี้นอกจากจะถูกกว่าปกติแล้ว ผู้ซื้อก็ยังมีสิทธิเลือกจองทำเลก่อนได้ด้วย แต่ก็ต้องแลกกับความเสี่ยงที่โครงการอาจจะสร้างไม่เสร็จ ไม่ครบถ้วน หรือไม่ตรงกับที่วาดหวังไว้
 2. Resales หลังจากบ้านหรือคอนโดฯสร้างเสร็จสิ้น ราคาก็จะเพิ่มสูงกว่าช่วงพรีเซล   ซึ่งก็จะมีผู้ที่ซื้อไว้ช่วงพรีเซลบางราย เลือกที่จะขายต่อทำกำไร  เรียกว่า รีเซล ขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือขายดาวน์
 3. Capital Gain คือ กำไรจากการขาย คำนวณจาก
 กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
 ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วการลงทุนอสังหาฯจะหวัง Capital gain อยู่ที่ 5 – 7% ต่อปี
 4. Rental Yield Rate คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าทั้งปี คำนวณจาก...
(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
ซึ่งต้นทุนคำนวณจากค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า  ซึ่งส่วนใหญ่คาดหวังกัน 5 ถึง 7%
และในหลายกรณีก็ต้องหักเดือนที่ไม่มีผู้เช่าออกไปด้วย
 5. CBD (Central Business District) หมายถึงย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีสำนักงานมากๆและมีห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ
รวมถึงโรงแรมที่พัก และขาดไม่ได้คือการคมนาคมและขนส่งมวลชน เช่นย่าน สีลม, สาทร, เพลินจิต,พญาไท, สยาม, สุขุมวิท, อโศก
 6. New CBD (New Central Business District) หมายถึงย่านที่ยังไม่เป็น CBD แต่มีศักยภาพจะเป็น CBD ในอนาคต
เช่นย่าน พระราม 9 และบางซื่อ  เหมาะกับการลงทุน
 7. Occupancy Rate  คือ อัตราการเข้าอยู่อาศัย  เช่นถ้าเป็นคอนโดฯ ก็ดูรวมๆทุกห้องทั้งโครงการว่ามีคนเข้าอยู่อาศัยกี่เปอร์เซ็นต์  ถ้าสูงมากเช่น 80% ถึง 100% ก็น่าสนใจซื้อเพื่อทำกำไรในการปล่อยเช่า
 8. กรรมสิทธิ์ ความเป็นเจ้าของสินทรัพย์ มีสิทธิหาประโยชน์ และมีสิทธิกีดกันไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาหาประโยชน์ได้ด้วย และสามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้ ซื้อขายได้ เป็นมรดกตกทอดได้
 9. โอนลอย โอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อกับผู้ขายไม่ได้พบกัน ณ กรมที่ดิน โดยเจ้าของกรรมสิทธิที่ดินเซ็นเอกสารมอบอำนาจเพื่อโอนที่ดินให้บุคคลอื่น และบุคคลนั้นนำเอกสารมายื่นที่กรมที่ดินภายหลัง ซึ่งค่อนข้างมีความเสี่ยงกว่าการโอนปกติ
 10. รูปลอย การกำหนดพื้นที่โดยไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ  ไม่ได้ระบุตำแหน่งได้อย่างถูกต้องว่าอยู่ ณ ที่ใดบนแผนที่ โดยอาจไปยึดเอาสิ่งปลูกสร้าง หรือสถานที่สำคัญไว้เป็นหลักในการชี้จุดแทน
 11. รังวัดที่ดิน คือการวัดอาณาเขตเพื่อหาเนื้อที่และตำแหน่งที่แท้จริงของที่ดิน ใช้เวลาจะล้อมรั้วหรือเกิดข้อพิพาท
 12. การกำหนดพื้นที่ระวาง คือการลงพื้นที่รูปที่ดิน ลักษณะเป็นตารางขนาด 50 x 50 เซนติเมตรต่อกัน มี 2 ประเภทคือ ระวางภาคพื้นดินและระวางแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศเพื่อใช้ออกโฉนด
 13. ที่ตาบอด ที่ดินซึ่งถูกล้อมรอบด้วยที่แปลงอื่น จนไม่สามารถออกสู่ถนนสาธารณะได้
 14. ทางจำเป็น ที่ดินทุกแปลงถูกกำหนดว่าต้องมีทางออก แต่ถ้าที่ดินแปลงใดถูกล้อมรอบด้วยที่ดินอื่นๆจนไม่สามารถออกทางสาธารณะได้ กฎหมายกำหนดให้สามารถผ่านที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งเพื่อให้มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ โดยเจ้าของที่ดินแปลงที่ขอผ่านจะต้องยินยอม
 15. ภาระจำยอม คล้ายกับทางจำเป็น คือต้องเป็นที่ตาบอดและจำเป็นต้องมีทางออก แต่จะขอผ่านออกสู่ที่อื่นที่ไม่ใช่ทางสาธารณะก็ได้ เช่น อาจขอทางออกไปสู่แม่น้ำ ทุ่งนา ฯลฯ
 16. ที่ดินงอก ที่ดินซึ่งเพิ่มมาตามธรรมชาติ เช่นที่ดินปากแม่น้ำที่ดินถูกน้ำพัดมาพอกตลิ่งติดกับที่ดินแปลงเดิม
 17. ที่ดินมือเปล่า คือการครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์
 18. ครอบครองปรปักษ์ การเข้าไปใช้ประโยชน์บนที่ดินซึ่งตนเองไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่มีผู้ใดโต้แย้งแสดงความเป็นเจ้าของ หากครบกำหนดเวลา ก็สามารถทำโฉนดเป็นเจ้าของได้
 
... ทั้ง 18 คำนี้ยังไม่ครอบคลุมทั้งหมด แต่คงพอช่วยเป็นพื้นฐานให้ต่อยอดความรู้ต่อไปได้